Smug
Active member
“Süddeutsche Zeitung” (SZ) belediye memuru Kristina Frank (CSU), 2021 yılına kadar Münih şehrinin daire satın alma tekliflerini “iki elden değerlendirebileceğini” söylüyor. O dönemde departmanı, artık incelemeye ayak uyduramayan teklifleri incelemek için iki pozisyona karar vermişti.
Frank, “O kadar büyük bir arz fazlası ile karşı karşıyayız ki, şehir bütçesinin sunduğu insan kaynakları ve finansal fırsatlarla bunun hakkını veremeyiz” diyor. Örneğin daha geçen hafta “300’den fazla konutun yer aldığı büyük bir konut kompleksi” eklendi. Frank, “büyük ölçekli teklifler mevcut” ve bu nedenle şimdi öncelik verilmesi gerektiğini söylüyor; küçük teklifler bazen masanın altında kalır.
Münih şehri 800 milyon euroya mutlu bir şekilde alışveriş yapıyor
“SZ”den Frank, şehrin tekliflerle dolup taşan konut piyasasından yararlanmak için son 5 yılda toplam 800 milyon euro harcadığını söylüyor. Bu harcamaların büyük çoğunluğu “özel alımlar” yoluyla gerçekleşti.
2021 yılı sonuna kadar Münih belediyeleri, korunmaya değer yerlerde gayrimenkul satın alırken ilk ret hakkına sahip olacaktı. Başka bir deyişle, yatırımcılar noterle satın alma sözleşmeleri imzaladıktan sonra bile belediyeler bu tür mülkleri sonradan satın alabiliyordu.
Federal İdare Mahkemesi daha sonra bu uygulamanın yasa dışı olduğunu ilan etti ve ilk ret hakkının bundan sonra yalnızca büyük oranda boş olan mülkler için geçerli olması gerektiğine karar verdi. Sonuç olarak, 2022 yılında şehir, toplam 52 daireden oluşan sadece üç apartmanı ilk red hakkına sahip olarak satın aldı.
Tüm alımların toplamının hala bu kadar yüksek olması, özel alımlardaki ciddi artıştan kaynaklanıyor. Serbest veya ilk ret hakkıyla: Bu arada Frank, “sadece Münih gibi bir şehir daire satın almak için 800 milyon euro harcamayı karşılayabilir” diyor.
Faiz oranlarındaki artışlar emlak piyasasında iki ucu keskin bir kılıç gibi davranıyor
Ama neden bu kadar çok mülk var, diye soruyor Frank. Kesin olarak bilemezsiniz, ancak Münih’teki emlak balonu ve artan faiz oranlarına ilişkin büyüyen korkuların bunda kesinlikle rol oynadığı kesin.
Daha yüksek faiz oranları, daha pahalı emlak kredileri ve – ev satıcılarına göre – yakında talebin düşmesi ve dolayısıyla emlak fiyatlarının düşmesi anlamına geliyor. Gayrimenkul çok fazla değer kaybetmeden satmak istiyorlar.
Frank, “SZ”ye, ne yazık ki uzun vadede, apartman arayanlar ile boş daireler arasındaki sayısal oran değişmediği sürece ne artan faiz oranlarının ne de şehrin satın alma programının kira fiyatları üzerinde olumlu bir etkisi olmayacağını söylüyor.
Satıcının düşünce tarzı ne olursa olsun, sonuçta inşaat yasasının oluşturulduğu davaların 2018’den bu yana keskin bir şekilde azaldığı bir gerçek: 2018’deki 7.000 vaka, 2021 Korona yılındaki 228 vaka ve geçen yılki 4.000 vakayla karşılaştırıldı. Kiralık dairelerin inşa edilebileceği arsalar da 2023’ün ilk yarısında bir önceki yıla göre yalnızca yarısı kadar satıldı.
Bu eğilimler devam ederse ve nüfus tahmin edildiği gibi 2040 yılına kadar 1,82 milyona çıkarsa, gelecekteki konut sıkıntısını gidermek için her yıl en az 5.000 yeni dairenin inşa edilmesi gerekecek.
Böyle bir senaryoda artan faiz oranları, potansiyel mülk alıcılarının giderek daha fazla kira piyasasına yönelmesine ve dolayısıyla kira fiyatlarının yükselmesine neden olabilir.
Frank, “O kadar büyük bir arz fazlası ile karşı karşıyayız ki, şehir bütçesinin sunduğu insan kaynakları ve finansal fırsatlarla bunun hakkını veremeyiz” diyor. Örneğin daha geçen hafta “300’den fazla konutun yer aldığı büyük bir konut kompleksi” eklendi. Frank, “büyük ölçekli teklifler mevcut” ve bu nedenle şimdi öncelik verilmesi gerektiğini söylüyor; küçük teklifler bazen masanın altında kalır.
Münih şehri 800 milyon euroya mutlu bir şekilde alışveriş yapıyor
“SZ”den Frank, şehrin tekliflerle dolup taşan konut piyasasından yararlanmak için son 5 yılda toplam 800 milyon euro harcadığını söylüyor. Bu harcamaların büyük çoğunluğu “özel alımlar” yoluyla gerçekleşti.
2021 yılı sonuna kadar Münih belediyeleri, korunmaya değer yerlerde gayrimenkul satın alırken ilk ret hakkına sahip olacaktı. Başka bir deyişle, yatırımcılar noterle satın alma sözleşmeleri imzaladıktan sonra bile belediyeler bu tür mülkleri sonradan satın alabiliyordu.
Federal İdare Mahkemesi daha sonra bu uygulamanın yasa dışı olduğunu ilan etti ve ilk ret hakkının bundan sonra yalnızca büyük oranda boş olan mülkler için geçerli olması gerektiğine karar verdi. Sonuç olarak, 2022 yılında şehir, toplam 52 daireden oluşan sadece üç apartmanı ilk red hakkına sahip olarak satın aldı.
Tüm alımların toplamının hala bu kadar yüksek olması, özel alımlardaki ciddi artıştan kaynaklanıyor. Serbest veya ilk ret hakkıyla: Bu arada Frank, “sadece Münih gibi bir şehir daire satın almak için 800 milyon euro harcamayı karşılayabilir” diyor.
Faiz oranlarındaki artışlar emlak piyasasında iki ucu keskin bir kılıç gibi davranıyor
Ama neden bu kadar çok mülk var, diye soruyor Frank. Kesin olarak bilemezsiniz, ancak Münih’teki emlak balonu ve artan faiz oranlarına ilişkin büyüyen korkuların bunda kesinlikle rol oynadığı kesin.
Daha yüksek faiz oranları, daha pahalı emlak kredileri ve – ev satıcılarına göre – yakında talebin düşmesi ve dolayısıyla emlak fiyatlarının düşmesi anlamına geliyor. Gayrimenkul çok fazla değer kaybetmeden satmak istiyorlar.
Frank, “SZ”ye, ne yazık ki uzun vadede, apartman arayanlar ile boş daireler arasındaki sayısal oran değişmediği sürece ne artan faiz oranlarının ne de şehrin satın alma programının kira fiyatları üzerinde olumlu bir etkisi olmayacağını söylüyor.
Satıcının düşünce tarzı ne olursa olsun, sonuçta inşaat yasasının oluşturulduğu davaların 2018’den bu yana keskin bir şekilde azaldığı bir gerçek: 2018’deki 7.000 vaka, 2021 Korona yılındaki 228 vaka ve geçen yılki 4.000 vakayla karşılaştırıldı. Kiralık dairelerin inşa edilebileceği arsalar da 2023’ün ilk yarısında bir önceki yıla göre yalnızca yarısı kadar satıldı.
Bu eğilimler devam ederse ve nüfus tahmin edildiği gibi 2040 yılına kadar 1,82 milyona çıkarsa, gelecekteki konut sıkıntısını gidermek için her yıl en az 5.000 yeni dairenin inşa edilmesi gerekecek.
Böyle bir senaryoda artan faiz oranları, potansiyel mülk alıcılarının giderek daha fazla kira piyasasına yönelmesine ve dolayısıyla kira fiyatlarının yükselmesine neden olabilir.