Smug
Active member
Mesleğin ortasında olanlar fazlaca düzgün bilir, her piyasanın birtakım temel düsturları vardır, vakit ortasında hiç değişmez. Bunlara o işkolunun “kömür madeninde şakıyan kanaryaları” da diyebiliriz. Konut pazarında yükselen faizler ve yavaşlayan kişisel gelirler her vakit sakinliğe yol açmıştır. Dünya o denli bir periyoda girdi artık, Bloomberg’e nazaran son bir yılda 50 Merkez bankası (MB) en az 50 baz puan artırmış. bundan evvelki makalemde (Fed’i bir tek FÖŞ anlıyor bu dünyada), Fed öncülüğünde küresel mali sıkılaştırmanın (buna global finansal şartların sıkılaşması da diyebiliriz) en erken 2024’e kadar süreceğini izah ettim. Haliyle, bu ortamdan yatırım önerisi çıkarmak isteyenler derhal konut-inşaat pazarı, junk tahviller ve yüksek F/K’lı “büyüme hisselerini” yakın takibe alır ve sıklıkla da şutlar.
Türkiye’de kerizler hiç bitmeyecekmiş sandıkları bir emlak furyasından hisse kapmak için ne değerine olursa olsun, konut almayı sürdürüyorlar. Tam teşekküllü bir konut balonunun ortasındayız. Dünyada sıkça kullanılan göstergeler dev konut pazarının sakinliğe girdiğini ya da yaklaştığını gösteriyor.
Bloomberg’in “The World’s Bubbliest Housing Markets Are Flashing Warning Signs” (Dünyanın en köpüklü emlak piyasaları alarm işaretleri veriyor) başlıklı analiz/makalesinde 19 OECD ülkesinde konut pazarı 5 kritik göstergeye nazaran değerlendirmeye alınmış. Bu göstergelerden iki tanesi bizde de sıkça kullanılır: Fiyat/kira ve Fiyat/bireysel harcanabilir gelir oranları bunlar. Tabloyu aşağıda sunuyorum.
Analize nazaran Kanada, Yeni Zelanda ve Çek Cumhuriyeti’nde konut resesyonu epey mümkün. Bunlara Portekiz ve Macaristan’ı da katabiliriz.
The Globe and Mail’de çıkan (sizin için yaptığımız çeviri burada) bir makalede ise ABD, Çin ve Yeni Zelanda konut resesyonuna aday olarak gösteriliyor. Bendeniz bu adaylara 25 yıldır Rus parası ve finans merkezi olmanın yarattığı ek taleple davul üzere şişen Londra konut pazarını da eklerim. Kısma hazır kurbanlık olarak da Çin’i seçtim. Çin’in emlak balonu patlayacak değil, patladı. Sarsıntı tüketici harcamalarından işsizliğe, Hong Kong merkezli Çin off-shore tahvil pazarına kadar pek epey ilintili köşede hissediliyor. Kimi Çinli Çin uzmanlarına göre, kriz o derece habis ki, büyüme oranını 10 yıl boyunca %2 civarına baskılayarak Çin’in ABD’yi geçip bir numaralı iktisat olma hayalini de yıkacak. Şayet vaktim yahut keyfim olursa, ya da bir sponsor cebime sağlam para koyarsa, Çin’in konut krizi hakkında özgün makale yazacağım. Artık mevzuyu fazla dolandırmadan konut pazarını bekleyen akibete geçelim.
Tüm dünyada politika faizleri artıyor, bu direkt ipotek faizine yansıyarak konuta erişimi örseleyecek. IMF başta tüm ulus-üstü kuruluşlar ve 3 büyük kredi derecelendirme kuruluşunun araştırmaları 2022-2023 devrinde kişi başı ferdî gelir artışının yavaşlayacağını öngörüyor. Yani, konuta olan “ihtiyaç” (ev alıp barınma) talebi azalacak. Konuta olan yatırım talebi de imha olacak, zira artık konut üzere likit olmayan bir varlık yerine daima daha yüksek getiriler sunan finansal varlıklar daha cazip.
Bloomberg’in yukarda zikrettiğim makalesinde birtakım uzmanlar, bu senaryoda 2 yan tesirin 2007 gibisi bir mali krize yol açacağını argüman ediyorlar. Birincinin, konut fiyatı düştüğü için ipoteklerini ödemek yerine meskenlerini bankaya devredenler çoğalır. Ya da bankaların konuta tahsis ettikleri kredilerde batık oranı yükselerek iktisadın üretken alanlarına kaynak akımını bozar. Bu senaryonun sonunda, yatırım için alanlar ve bankaların hacizden edindikleri ünitelerini haraç-mezat pazara sevketmeleri var. bu biçimde da konut meblağlarında “kapitülasyon” yaşanacağı için fasit daire başlıyor. Yani, servetinin değerli kısmı konuttan oluşan hane halkı kendin daha yoksul hissettiği ve servetinin nakte çevrilebirliği düştüğü için tüketimi kısıyor.
Açıkçası, işlerin bu kadar berbata gideceğine inanmakta zorluk çekiyorum. Son bir ayda yenilenen anti-depressan ilacımın dimağımın karanlık dehlizlerinde cılız da olsa bir aydınlanma yaratmış olması mümkündür. her neyse, resesyon ve gerisinden stagflasyon beklesem de birkaç Gelişmekte olan Ülke haricinde 2007 gibisi bir mali kriz tahayyül etmekte zorlanıyorum. Velakin, GalataSaray’ın Harika Lig’de performansının düşmesi, alkollü içecek ve tütün fiyatlarına yeni artırımlar yahut kronik migrenimin depreşmesi durumlarında epey daha karamsar olabileceğimi şimdiden okurlarıma duyurmak zaruretindeyim.
Öte yanda, konut balonlarının sönmesi ekonomik aktivite için içler acısı bir gelişme. Çin’de inşaat ve konut pazarlama hizmetlerinin GSYH’ya katkısı %25, işte bu yüzden Asya devinde konut krizi çıktı ve ekonomik kalkınma bitti diye bahadır bir savda bulunuyorum. Bizde bu oran en son baktığımda %8-10 civarındaydı. Gelişmiş Ülkelerin birçoklarında daha da düşük. bir daha de, konut fiyatları düşüp, inşaat gereçleri meblağları ve finansman maliyetleri yükselirken, inşaat dalında daralma kaçınılmaz. Bu kesim öbür işkollarından girdi alımını azaltacağı üzere, mevsimlik yahut süreksiz çalışanlarını de kapının önüne koyacak. aslına bakarsan yavaşlayan dünya iktisadında konut-inşaat üzere çok değerli bir dalın frene basması resesyonu derinleştirir.
Eminim bu yazıyı okuyan pek fazlaca aklı evvelce “Orada o denli, burada diğer, Baba, beğenmezsen, Ananı da al git” diyecekler. Son bir yılda %150 artan fiyatlara ve artık üst-orta sınıfın dahi erişmekte kuvvetlik çektiği kiralara karşın hala en âlâ yatırım konut diye ekşisözlük ve toplumsal medyada bana laf sokanlar uslanmaz. Bunların büyük kısmı Bitcoin $60 binken “sıradaki gaye $150 bin, almayan saçını başını yolar” diye bezirganlık yapan güruhtandır. Maalesef Darwin’in evrim teorisi bu şahıslar açısından geçersiz. Aslında, her mali furyanın peşine takılıp daima yolunan kazların çiftleşmeyi azaltarak bir daha sonraki jenerasyona sayısal katkısının azalması gerekir. Lakin diyorlar ya, burası Türkiye; Darwin ve Anası oldukcatan kaçtı.
Bu bireylerin nörotik çabuk para kazanma ve birinci kuruş kar yazdıklarında da elaleme “Gördünüz mü, ben herkesten akıllıyım” diye böbürlenmelerini engelleyemem. Fakat, makul biçimde birikimlerini enflasyon üstünde getiri ve az riskli alanlarda kıymetlendirme gayretinde olan çoğunluğa erişebilirim tahminen.
%80 enflasyon, kesintisiz TCMB müdahalesiyle baskılanan döviz kuruna rağmen %14 siyaset faizi kalıcı olabilir mi? Şayet olur diyorsanız, gidin konut alın. Ömür uzunluğu ortasında barınırsınız. Yok, “bunlar istisnai periyotlar. Ya döviz kriz başgösterecek ya da faizler enflasyonun üstünde bir seviyeye yükselecek” diyorsanız, bu iki gelişimin de konutun piyasa bedeli yerle yeksan edeceğini anlarsınız. Türkiye’de konut krizi yok, bir zeka buhranı var.
FÖŞ
Özlü kelam: Ben hepinizden akıllı değilim, ama siz benden aptalsınız.
Konut alan yanar
Fed’i bir tek FÖŞ anlıyor bu dünyada
Türkiye’de kerizler hiç bitmeyecekmiş sandıkları bir emlak furyasından hisse kapmak için ne değerine olursa olsun, konut almayı sürdürüyorlar. Tam teşekküllü bir konut balonunun ortasındayız. Dünyada sıkça kullanılan göstergeler dev konut pazarının sakinliğe girdiğini ya da yaklaştığını gösteriyor.
Bloomberg’in “The World’s Bubbliest Housing Markets Are Flashing Warning Signs” (Dünyanın en köpüklü emlak piyasaları alarm işaretleri veriyor) başlıklı analiz/makalesinde 19 OECD ülkesinde konut pazarı 5 kritik göstergeye nazaran değerlendirmeye alınmış. Bu göstergelerden iki tanesi bizde de sıkça kullanılır: Fiyat/kira ve Fiyat/bireysel harcanabilir gelir oranları bunlar. Tabloyu aşağıda sunuyorum.
Analize nazaran Kanada, Yeni Zelanda ve Çek Cumhuriyeti’nde konut resesyonu epey mümkün. Bunlara Portekiz ve Macaristan’ı da katabiliriz.
The Globe and Mail’de çıkan (sizin için yaptığımız çeviri burada) bir makalede ise ABD, Çin ve Yeni Zelanda konut resesyonuna aday olarak gösteriliyor. Bendeniz bu adaylara 25 yıldır Rus parası ve finans merkezi olmanın yarattığı ek taleple davul üzere şişen Londra konut pazarını da eklerim. Kısma hazır kurbanlık olarak da Çin’i seçtim. Çin’in emlak balonu patlayacak değil, patladı. Sarsıntı tüketici harcamalarından işsizliğe, Hong Kong merkezli Çin off-shore tahvil pazarına kadar pek epey ilintili köşede hissediliyor. Kimi Çinli Çin uzmanlarına göre, kriz o derece habis ki, büyüme oranını 10 yıl boyunca %2 civarına baskılayarak Çin’in ABD’yi geçip bir numaralı iktisat olma hayalini de yıkacak. Şayet vaktim yahut keyfim olursa, ya da bir sponsor cebime sağlam para koyarsa, Çin’in konut krizi hakkında özgün makale yazacağım. Artık mevzuyu fazla dolandırmadan konut pazarını bekleyen akibete geçelim.
Tüm dünyada politika faizleri artıyor, bu direkt ipotek faizine yansıyarak konuta erişimi örseleyecek. IMF başta tüm ulus-üstü kuruluşlar ve 3 büyük kredi derecelendirme kuruluşunun araştırmaları 2022-2023 devrinde kişi başı ferdî gelir artışının yavaşlayacağını öngörüyor. Yani, konuta olan “ihtiyaç” (ev alıp barınma) talebi azalacak. Konuta olan yatırım talebi de imha olacak, zira artık konut üzere likit olmayan bir varlık yerine daima daha yüksek getiriler sunan finansal varlıklar daha cazip.
Bloomberg’in yukarda zikrettiğim makalesinde birtakım uzmanlar, bu senaryoda 2 yan tesirin 2007 gibisi bir mali krize yol açacağını argüman ediyorlar. Birincinin, konut fiyatı düştüğü için ipoteklerini ödemek yerine meskenlerini bankaya devredenler çoğalır. Ya da bankaların konuta tahsis ettikleri kredilerde batık oranı yükselerek iktisadın üretken alanlarına kaynak akımını bozar. Bu senaryonun sonunda, yatırım için alanlar ve bankaların hacizden edindikleri ünitelerini haraç-mezat pazara sevketmeleri var. bu biçimde da konut meblağlarında “kapitülasyon” yaşanacağı için fasit daire başlıyor. Yani, servetinin değerli kısmı konuttan oluşan hane halkı kendin daha yoksul hissettiği ve servetinin nakte çevrilebirliği düştüğü için tüketimi kısıyor.
Açıkçası, işlerin bu kadar berbata gideceğine inanmakta zorluk çekiyorum. Son bir ayda yenilenen anti-depressan ilacımın dimağımın karanlık dehlizlerinde cılız da olsa bir aydınlanma yaratmış olması mümkündür. her neyse, resesyon ve gerisinden stagflasyon beklesem de birkaç Gelişmekte olan Ülke haricinde 2007 gibisi bir mali kriz tahayyül etmekte zorlanıyorum. Velakin, GalataSaray’ın Harika Lig’de performansının düşmesi, alkollü içecek ve tütün fiyatlarına yeni artırımlar yahut kronik migrenimin depreşmesi durumlarında epey daha karamsar olabileceğimi şimdiden okurlarıma duyurmak zaruretindeyim.
Öte yanda, konut balonlarının sönmesi ekonomik aktivite için içler acısı bir gelişme. Çin’de inşaat ve konut pazarlama hizmetlerinin GSYH’ya katkısı %25, işte bu yüzden Asya devinde konut krizi çıktı ve ekonomik kalkınma bitti diye bahadır bir savda bulunuyorum. Bizde bu oran en son baktığımda %8-10 civarındaydı. Gelişmiş Ülkelerin birçoklarında daha da düşük. bir daha de, konut fiyatları düşüp, inşaat gereçleri meblağları ve finansman maliyetleri yükselirken, inşaat dalında daralma kaçınılmaz. Bu kesim öbür işkollarından girdi alımını azaltacağı üzere, mevsimlik yahut süreksiz çalışanlarını de kapının önüne koyacak. aslına bakarsan yavaşlayan dünya iktisadında konut-inşaat üzere çok değerli bir dalın frene basması resesyonu derinleştirir.
Eminim bu yazıyı okuyan pek fazlaca aklı evvelce “Orada o denli, burada diğer, Baba, beğenmezsen, Ananı da al git” diyecekler. Son bir yılda %150 artan fiyatlara ve artık üst-orta sınıfın dahi erişmekte kuvvetlik çektiği kiralara karşın hala en âlâ yatırım konut diye ekşisözlük ve toplumsal medyada bana laf sokanlar uslanmaz. Bunların büyük kısmı Bitcoin $60 binken “sıradaki gaye $150 bin, almayan saçını başını yolar” diye bezirganlık yapan güruhtandır. Maalesef Darwin’in evrim teorisi bu şahıslar açısından geçersiz. Aslında, her mali furyanın peşine takılıp daima yolunan kazların çiftleşmeyi azaltarak bir daha sonraki jenerasyona sayısal katkısının azalması gerekir. Lakin diyorlar ya, burası Türkiye; Darwin ve Anası oldukcatan kaçtı.
Bu bireylerin nörotik çabuk para kazanma ve birinci kuruş kar yazdıklarında da elaleme “Gördünüz mü, ben herkesten akıllıyım” diye böbürlenmelerini engelleyemem. Fakat, makul biçimde birikimlerini enflasyon üstünde getiri ve az riskli alanlarda kıymetlendirme gayretinde olan çoğunluğa erişebilirim tahminen.
%80 enflasyon, kesintisiz TCMB müdahalesiyle baskılanan döviz kuruna rağmen %14 siyaset faizi kalıcı olabilir mi? Şayet olur diyorsanız, gidin konut alın. Ömür uzunluğu ortasında barınırsınız. Yok, “bunlar istisnai periyotlar. Ya döviz kriz başgösterecek ya da faizler enflasyonun üstünde bir seviyeye yükselecek” diyorsanız, bu iki gelişimin de konutun piyasa bedeli yerle yeksan edeceğini anlarsınız. Türkiye’de konut krizi yok, bir zeka buhranı var.
FÖŞ
Özlü kelam: Ben hepinizden akıllı değilim, ama siz benden aptalsınız.
Konut alan yanar
Fed’i bir tek FÖŞ anlıyor bu dünyada