Smug
Active member
Yılbaşından bu yana istikrarlı faiz oranları, gayrimenkul piyasasında sürdürülebilir toparlanma
“Mevcut gayrimenkul piyasası, faiz oranlarının ve gayrimenkul fiyat gelişmelerinin nasıl ilişkili olduğunu gösteriyor. 10 yıllık krediler için inşaat faiz oranları şu anda %3,67 seviyesinde. Bu bizi, inşaat faiz oranlarının %4,2'nin üzerine çıktığı 2023 seviyesinin çok altına koyuyor. 2023'ün sonuna doğru gördüğümüz faiz oranlarındaki düşüş, gayrimenkulü daha uygun fiyatlı hale getiriyor ve bu nedenle daire ve evlere olan talep yıl başından bu yana önemli ölçüde arttı. Gayrimenkul piyasası şu anda toparlanıyor – küçük adımlarla da olsa,” diyor Interhyp Group'ta Baş Satış Sorumlusu Mirjam Mohr.
Fiyat düzeltmeleri sona erdi
“Gayrimenkul piyasasındaki fiyat düzeltmeleri büyük ölçüde sona erdi. Fiyat karuseli tekrar daha hızlı dönüyor. Interhyp gayrimenkul endeksimizden gelen verilerin gösterdiği gibi, Almanya'da konut mülklerinin fiyatları Ocak 2024'ten Mayıs 2024 sonuna kadar %2 arttı. Metropoller arasında fiyatlar yalnızca Hamburg'da neredeyse hiç değişmedi. Münih'te (+%1,9), Stuttgart'ta (+%2,3), Frankfurt'ta (+%3,3), Berlin'de (+%2,2) işler yükseliyor,” diye devam etti Mohr.
“Ek olarak, gayrimenkule olan talebin uzun vadeli itici güçleri hala sağlam: Anketlere göre, kendi evinizin sahibi olmak, yaşlılıkta sağlık ve güvenlikle birlikte Almanların en önemli üç isteğinden biri olmaya devam ediyor. Geçtiğimiz yıl gayrimenkul piyasasındaki geçici belirsizlik, kiraların keskin bir şekilde artmasına neden oldu ve satın almayı karşılaştırıldığında önemli ölçüde daha cazip hale getirdi. Almanya'daki ev sahipliği oranı yüzde 50'nin altında – bu da bizi Avrupa'da listenin en altına yerleştiriyor. Hükümetimizin kontrol altına alamadığı büyük bir sosyal sorun. Ve Almanya'daki bina stokumuzun yaklaşık dörtte üçünün 2025'e kadar yenilenmesi yeni fırsatlar (ve zorluklar) getiriyor,” diye vurguluyor Mirjam Mohr.
Düşük enerji verimliliğine sahip mevcut mülkler fırsatlar sunuyor
Düşük enerji verimliliğine sahip mülkler şu anda özellikle iyi giriş fırsatları sunuyor. 2022'nin başlangıcıyla karşılaştırıldığında, B ila F enerji sınıflarındaki mülklerin fiyatları ortalama %17 düştü. Fiyat düşüşü, G ve H sınıflarındaki yenilenmemiş mülkler için daha da belirgin – burada fark %22'ye kadar çıkıyor. Öte yandan, A+ ve A sınıflarındaki enerji verimli mülkler fiyat açısından büyük ölçüde sabit. Değerleri, 2022'nin başındaki seviyenin yalnızca yaklaşık %5 altında.
Konut fiyatlarında düşüş eğilimi, 2022 yılı başında enerji maliyetleri ve inşaat faiz oranlarının fırlamasıyla başladı. Ancak A+ ve A enerji sınıfındaki konutların fiyatlarının 2023 yılı başında zaten sabitlenmiş olması dikkat çekici.
Ancak Interhyp verileri, daha düşük enerji verimliliği sınıflarına sahip mülklerin fiyatlarının son aylarda tekrar arttığını da gösteriyor. Bu gelişme, Interhyp mülk endeksinde de görülen genel yükselen mülk fiyatları eğilimine denk geliyor.
Bu rakamlar, gayrimenkul piyasasında enerji verimliliğinin artan önemini vurgularken aynı zamanda alıcılar ve yenileyiciler için potansiyel yaratıyor. Ayrıca, ekonomik ve enerji politikası değişikliklerine tepki veren piyasanın dinamiklerini de gösteriyor.
Interhyp Satış Direktörü Mirjam Mohr şunları söylüyor:
“Danışmanlıklarımızda, birçok kişinin eski bir mülk satın alma konusunda çok emin olmadığını görüyoruz. Tavsiyemiz: Mevcut mülklerden korkmayın! Enerji yenilemeyi dikkatlice düşünen ve deneyimli enerji danışmanlarının desteğiyle, satın almadan önce hangi önlemlerin mantıklı olduğunu ve hangi finansal harcamaları gerektirdiğini kontrol eden herkes, eski bir mülkü cazip bir fiyata satın alabilir. İyi bir hazırlıkla, iyi potansiyele sahip mülkler belirlenebilir. Ancak fiyatlar burada tekrar yükseldiğinden, satın almayı çok uzun süre ertelememeye değer.”
İnşaat faiz oranları ne olacak?
Interhyp faiz oranı panelindeki uzmanlar, on yıllık krediler için inşaat faiz oranlarının önümüzdeki dört hafta boyunca %3,5 ile %4 arasındaki bir koridorda sabit kalacağını öngörüyor. Orta ila uzun vadede (yarım yıl ila bir yıl), katılımcıların %50'si inşaat faiz oranlarının bu koridorda sabit kalacağını öngörürken, diğer %50'si faiz oranlarının düşeceğini öngörüyor.
Yılın ikinci yarısında ECB'den neler bekleyebiliriz?
ING Almanya ve Avusturya Baş Ekonomisti Carsten Brzeski şunları söyledi:
“ECB, daha fazla faiz oranı indirimi konusunda giderek daha fazla tereddüt ediyor. Ücretler ve enflasyon üzerindeki baskı çok büyük. ECB bu yıl gerçekten de temel faiz oranını yalnızca bir veya iki kez düşürürse, sermaye piyasası faiz oranlarında pek bir şey değişmeyecek. Daha az faiz oranı indirimi olma riski çok yüksek ve dolayısıyla sermaye piyasası faiz oranlarının tekrar hafifçe artma riski de var.”
“Mevcut gayrimenkul piyasası, faiz oranlarının ve gayrimenkul fiyat gelişmelerinin nasıl ilişkili olduğunu gösteriyor. 10 yıllık krediler için inşaat faiz oranları şu anda %3,67 seviyesinde. Bu bizi, inşaat faiz oranlarının %4,2'nin üzerine çıktığı 2023 seviyesinin çok altına koyuyor. 2023'ün sonuna doğru gördüğümüz faiz oranlarındaki düşüş, gayrimenkulü daha uygun fiyatlı hale getiriyor ve bu nedenle daire ve evlere olan talep yıl başından bu yana önemli ölçüde arttı. Gayrimenkul piyasası şu anda toparlanıyor – küçük adımlarla da olsa,” diyor Interhyp Group'ta Baş Satış Sorumlusu Mirjam Mohr.
Fiyat düzeltmeleri sona erdi
“Gayrimenkul piyasasındaki fiyat düzeltmeleri büyük ölçüde sona erdi. Fiyat karuseli tekrar daha hızlı dönüyor. Interhyp gayrimenkul endeksimizden gelen verilerin gösterdiği gibi, Almanya'da konut mülklerinin fiyatları Ocak 2024'ten Mayıs 2024 sonuna kadar %2 arttı. Metropoller arasında fiyatlar yalnızca Hamburg'da neredeyse hiç değişmedi. Münih'te (+%1,9), Stuttgart'ta (+%2,3), Frankfurt'ta (+%3,3), Berlin'de (+%2,2) işler yükseliyor,” diye devam etti Mohr.
“Ek olarak, gayrimenkule olan talebin uzun vadeli itici güçleri hala sağlam: Anketlere göre, kendi evinizin sahibi olmak, yaşlılıkta sağlık ve güvenlikle birlikte Almanların en önemli üç isteğinden biri olmaya devam ediyor. Geçtiğimiz yıl gayrimenkul piyasasındaki geçici belirsizlik, kiraların keskin bir şekilde artmasına neden oldu ve satın almayı karşılaştırıldığında önemli ölçüde daha cazip hale getirdi. Almanya'daki ev sahipliği oranı yüzde 50'nin altında – bu da bizi Avrupa'da listenin en altına yerleştiriyor. Hükümetimizin kontrol altına alamadığı büyük bir sosyal sorun. Ve Almanya'daki bina stokumuzun yaklaşık dörtte üçünün 2025'e kadar yenilenmesi yeni fırsatlar (ve zorluklar) getiriyor,” diye vurguluyor Mirjam Mohr.
Düşük enerji verimliliğine sahip mevcut mülkler fırsatlar sunuyor
Düşük enerji verimliliğine sahip mülkler şu anda özellikle iyi giriş fırsatları sunuyor. 2022'nin başlangıcıyla karşılaştırıldığında, B ila F enerji sınıflarındaki mülklerin fiyatları ortalama %17 düştü. Fiyat düşüşü, G ve H sınıflarındaki yenilenmemiş mülkler için daha da belirgin – burada fark %22'ye kadar çıkıyor. Öte yandan, A+ ve A sınıflarındaki enerji verimli mülkler fiyat açısından büyük ölçüde sabit. Değerleri, 2022'nin başındaki seviyenin yalnızca yaklaşık %5 altında.
Konut fiyatlarında düşüş eğilimi, 2022 yılı başında enerji maliyetleri ve inşaat faiz oranlarının fırlamasıyla başladı. Ancak A+ ve A enerji sınıfındaki konutların fiyatlarının 2023 yılı başında zaten sabitlenmiş olması dikkat çekici.
Ancak Interhyp verileri, daha düşük enerji verimliliği sınıflarına sahip mülklerin fiyatlarının son aylarda tekrar arttığını da gösteriyor. Bu gelişme, Interhyp mülk endeksinde de görülen genel yükselen mülk fiyatları eğilimine denk geliyor.
Bu rakamlar, gayrimenkul piyasasında enerji verimliliğinin artan önemini vurgularken aynı zamanda alıcılar ve yenileyiciler için potansiyel yaratıyor. Ayrıca, ekonomik ve enerji politikası değişikliklerine tepki veren piyasanın dinamiklerini de gösteriyor.
Interhyp Satış Direktörü Mirjam Mohr şunları söylüyor:
“Danışmanlıklarımızda, birçok kişinin eski bir mülk satın alma konusunda çok emin olmadığını görüyoruz. Tavsiyemiz: Mevcut mülklerden korkmayın! Enerji yenilemeyi dikkatlice düşünen ve deneyimli enerji danışmanlarının desteğiyle, satın almadan önce hangi önlemlerin mantıklı olduğunu ve hangi finansal harcamaları gerektirdiğini kontrol eden herkes, eski bir mülkü cazip bir fiyata satın alabilir. İyi bir hazırlıkla, iyi potansiyele sahip mülkler belirlenebilir. Ancak fiyatlar burada tekrar yükseldiğinden, satın almayı çok uzun süre ertelememeye değer.”
İnşaat faiz oranları ne olacak?
Interhyp faiz oranı panelindeki uzmanlar, on yıllık krediler için inşaat faiz oranlarının önümüzdeki dört hafta boyunca %3,5 ile %4 arasındaki bir koridorda sabit kalacağını öngörüyor. Orta ila uzun vadede (yarım yıl ila bir yıl), katılımcıların %50'si inşaat faiz oranlarının bu koridorda sabit kalacağını öngörürken, diğer %50'si faiz oranlarının düşeceğini öngörüyor.
Yılın ikinci yarısında ECB'den neler bekleyebiliriz?
ING Almanya ve Avusturya Baş Ekonomisti Carsten Brzeski şunları söyledi:
“ECB, daha fazla faiz oranı indirimi konusunda giderek daha fazla tereddüt ediyor. Ücretler ve enflasyon üzerindeki baskı çok büyük. ECB bu yıl gerçekten de temel faiz oranını yalnızca bir veya iki kez düşürürse, sermaye piyasası faiz oranlarında pek bir şey değişmeyecek. Daha az faiz oranı indirimi olma riski çok yüksek ve dolayısıyla sermaye piyasası faiz oranlarının tekrar hafifçe artma riski de var.”